À la découverte du marché immobilier cubain



« AV appartement capitaliste, 1 ch, 65 m2, eau 7j/7, gaz de ville, 14 000 CUC ». Depuis quelques années, les petites annonces de ce type ont envahi la toile cubaine et les panneaux « À vendre » fleurissent sur les façades des immeubles. La fièvre de l'immobilier serait-elle en train de gagner Cuba ? Tour d'horizon d'un marché encore dans les langes.

Photo : La voz

Par: P. del Castillo

L'immobilier cubain présente toute une série de particularités liées à l'histoire de ce pays. La révolution de 1959 a constitué une rupture en la matière : la réforme urbaine de 1960 a conduit à la réquisition et à la redistribution des logements des familles nanties ayant quitté le pays, une politique volontariste de construction de logements sociaux a été lancée et un nouveau cadre juridique a été instauré.

De ce fait, les Cubains sont propriétaires dans leur immense majorité et ils ont l'interdiction de posséder plus de deux logements : un domicile principal et une résidence secondaire. Si la « ley general de vivienda » (loi sur le logement) n'autorisait pas l'achat et la vente jusqu'à sa modification en 2011, les particuliers pouvaient cependant échanger leur logement entre eux via le système de « permuta », qui existe toujours et qui prévoit le versement d'une compensation dans les cas où les biens échangés n'ont pas une valeur équivalente. Il y avait donc un embryon de marché à Cuba avant 2011.

Concernant le parc immobilier, si l'on exclut les maisons en bois et les logements précaires, on peut schématiquement dégager trois types de constructions : « viga y losa », « capitalistas » et « microbrigradas » dans l'ordre chronologique. L'appellation « viga y losa » désigne des bâtiments datant de l'époque coloniale et du début du XXème siècle et dont la structure des plafonds exige un entretien régulier. On peut observer ces habitations, très vétustes pour la plupart, à la Vieille Havane ou à Centro Habana. Elles présentent aussi une caractéristique singulière : leurs habitants ont souvent profité de l'importante hauteur sous plafond pour intercaler un étage appelé « barbacoa » (rien à voir avec les barbecues).

Le terme de « capitaliste », qui peut surprendre les non-initiés  —mêmes hispanophones— recouvre les maisons et immeubles datant des deux décennies précédant la Révolution de 1959. Ces bâtiments de qualité ont généralement très bien résisté au temps et on trouve encore des salles de bains des années 50 en parfait état. Ce sont, et de loin, les biens les plus cotés.

Les petits budgets jettent plutôt leur dévolu sur les immeubles « micro-brigades » érigés après 1959 pour pallier les graves problèmes de logement. Symboles du bas de gamme, ils ont souvent été bâtis par leurs futurs habitants. La piètre qualité des matériaux et l'amateurisme de la main d'oeuvre se conjuguent et conduisent ces logements sociaux —qui ont le mérite d'exister, il faut le souligner— à se détériorer rapidement.

Ceci dit, on peut trouver des immeubles « micro-brigades » dits « atypiques » en raison de leur qualité, des immeubles "capitalistes" en piteux état ou encore des maisons « viga y losa » impeccables.

De manière générale et sans surprise, La Havane est plus chère que la province. Globalement, on trouve les prix les plus élevés dans les secteurs Vedado, Nuevo Vedado, Kohly, Siboney et Miramar. Le cœur historique de la Vieille Havane, restauré avec le concours de l’UNESCO est également recherché mais avec les nouvelles perspectives qui s’ouvrent - notamment pour le tourisme - les prix tendent à grimper même dans les secteurs délabrés de la vieille ville, un pari à moyen terme. Dans le quartier diplomatique de Miramar, certaines propriétés dépassent allégrement la barre des 500 000 CUC alors que de nombreux appartements du quartier Alamar, cité-dortoir surgie du néant dans l'est de La Havane, se négocient bien en dessous des 10 000 CUC. La régularité de la distribution d'eau, la fréquence des coupures d'électricité et l’équipement en gaz de ville sont autant de facteurs qui jouent sur les prix.

Traditionnellement, c’est sur le célèbre Paseo del Prado que se retrouvaient les personnes désirant échanger leur logement mais de nos jours, c’est surtout sur internet que les acheteurs prospectent et les sites de petites annonces connaissent un franc succès. De nouveaux acteurs sont rapidement apparus : les agents immobiliers. Les intermédiaires qui ne disposent pas de permis pour travailler et qui mettent en contact les particuliers sont appelés « corredores ». Ceux qui ont pignon sur rue se font appeler « gestores » et travaillent en toute légalité moyennant le paiement d'un impôt. Ces agences privées, qui comptent plusieurs employés, ont le vent en poupe mais les commissions prélevées sur chaque vente par ces intermédiaires font grincer des dents, d’autant plus que ces agents, totalement inexpérimentés pour la plupart, n’ont suivi aucune formation.

Néanmoins, les affaires vont bon train et nombreux sont ceux qui s’attendent à une hausse des prix, notamment à La Havane, une ville en vogue dans le monde entier. Si vous rêvez de devenir propriétaire à Cuba, sachez qu’à ce jour, seuls les Cubains et les étrangers bénéficiant du statut de résident permanent peuvent acheter. Il s'agit d'éviter que ce marché, encore balbutiant, ne devienne un Eldorado pour les investisseurs étrangers fortunés… et un Far West pour les Cubains !